Поради для проведення due diligence нерухомості:

Бувають випадки, коли об’єкти нерухомості, на перший погляд, здаються бездоганними. Однак варто лише копнути, як можуть відкритися приховані ризики, що здатні значно ускладнити ситуацію.

Для уникнення будь-яких проблем ASA Group має гарну звичку: проводити Due Diligence об’єктів нерухомості перед їх придбанням нашими клієнтами або інвестуванням в будівництво.

Об’єкт, який потрапив нам на аналіз, всі кияни чудово знають і регулярно бачать цей бізнес-центр, проїжджаючи одним з найбільших проспектів Києва.

При первинному аналізі з документами та власником було все в порядку, підозр ніяких не виникало:

1. правоустановчі документи в нормі;
2. арештів, судових спорів і кримінальних проваджень щодо БЦ та власника немає й не було;
3. земельна ділянка в оренді;
4. пайова участь сплачена.

Трохи збентежило питання з підключенням до мереж, але його ми залишили наостанок. Ми детально почали вивчати історію БЦ. Найцікавіше, що і тут, здавалося б, було все добре: дозволи та сертифікати наявні.

Ознайомившися детально та отримавши інформацію з реєстру будівельної діяльності, ми з’ясували, що на об’єкт зареєстровано та діє ціла низка повідомлень про початок будівельних робіт та декларацій про введення об’єкта до експлуатації.

На сьогоднішній на підставі повідомлення та декларації можна будувати та вводити в експлуатацію об’єкти невеликої складності (в законодавстві це об’єкти категорії СС1 – приватні будинки та подібні невеликі об’єкти), але ніяк не багатоповерховий БЦ.

У результаті з’ясувалося, що такий величезний та відомий БЦ – це колишній гараж, який кількаразово реконструювали, надбудовуючи йому по одному поверху.

Для клієнта висновок був такий: повне вето на придбання! Об’єкт можна визнати самочинним будівництвом через недотримання порядку отримання дозвільної документації на будівництво, і як наслідок, його знесення.

Тож як не придбати собі «кота в мішку» та що потрібно перевіряти

Отже, спочатку перевіряємо забудовника та дозвільну документацію на будівництво. Перевіряємо саме ту особу, від якої продається об’єкт – це замовник будівництва. Він має бути вказаний у договорі та дозвільній документації.

Якщо продавцем є особа, відмінна від забудовника, тоді перевіряємо документи, що дали такій особі право на продаж об’єкта (договір дольової участі у будівництві, договір про спільну діяльність, інвестиційний договір). Обов’язково в таких договорах дивимося, що ця особа отримала право на конкретні квадратні метри, що продаються вам.

Далі перевіряємо цих осіб в реєстрах, а саме:

1. Реєстр юридичних осіб (чи зареєстрована, чи не перебуває у стані припинення, чи не відкрита процедура банкрутства);
2. Реєстр боржників/реєстр виконавчих проваджень;
3. Реєстр судових рішень (тут дивимося справи щодо замовника будівництва/об’єкта будівництва та земельної ділянки);
4. додатково можете використовувати такі сервіси як YouControl, OpenDanaBot.

Наступне, що варто врахувати, — це обов’язкові дозвільні документи, які мають бути в наявності у забудовника.

1. Для багатоквартирних будинків:

• МБУ (містобудівні умови та обмеження) – дивимося, чи відповідає об’єкт, що будується, тим умовам та обмеженням, що містяться в МБУ (видається органом архітектури);
• проєктна документація;
• експертиза проєкту;
• дозвіл на виконання будівельних робіт;
• ТУ (технічні умови) на електро-, газо-, водопостачання;
• звіряємо інформацію про забудовника, земельну ділянку, розробника проєктної документації, експертизу проєкту.

1. Для приватних будинків (таунхаусів тощо):

• будівельний паспорт (документ з основними техніко-економічними показниками об’єкта) або схема намірів забудови земельної ділянки (це аналог будівельного паспорта, вона з’явилась за часів повномасштабної війни як інструмент спрощення будівництва невеликих об’єктів);
• повідомлення про початок виконання будівельних робіт (це основний документ, він дає право на будівництво об’єкта).

Наразі ці всі документи повинні міститись в Реєстрі будівельної діяльності – це публічний відкритий реєстр, в якому можна перевірити наявність та чинність кожного зазначеного документа.

Далі звертаємо увагу на земельну ділянку: ми маємо перевірити цільове призначення земельної ділянки, порядок її придбання (виділення), чи немає спорів щодо земельної ділянки.

Наостанок аналізуємо схему придбання об’єкта та конкретних квадратних метрів. У цьому питанні ми перебуваємо, так би мовити, на перехідному етапі, оскільки після прийняття Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» повністю змінено способи інвестування в об’єкти будівництва та способи продажу квадратних метрів, що будуються.

Якщо дозвіл на виконання будівельних робіт був отриманий після набрання чинності цим законом, то єдиний законний спосіб забудовнику продати квадратні метри, що будуються, є дотримання таких умов:

1. реєстрація забудовником право власності на МОН (майбутній об’єкт нерухомості) в Реєстрі речових прав на нерухоме майно;
2. продаж інвестору квадратних метрів за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості. Після укладання такого договору інвестор стає власником не майнових прав (повітря), а вже безпосередньо власником майбутнього об’єкта нерухомості, право власності на яке зареєстровано в державному Реєстрі речових прав.

Це все стосується продажу квартир в багатоквартирних будинках, офісних приміщень, тобто окремої частини великого об’єкта. Приватні будинки, таунхауси, інші неподільні невеликі об’єкти навіть сьогодні будуються та продаються за різними іншими схемами.

Якщо ж дозвіл на виконання будівельних робіт був отриманий до набрання чинності Законом України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”, то тут маємо безліч варіантів продажу квадратних метрів. Це і попередні договори купівлі-продажу, і деривативи.

Отже, ретельна перевірка нерухомості перед придбанням — це не просто формальність, а необхідний крок для уникнення фінансових та юридичних ризиків. Як показує досвід, навіть найнадійніша, на перший погляд, нерухомість може мати підводні камені. Інвестування в нерухомість завжди має супроводжуватися аналізом документів та історії об’єкта. Тому принцип «довіряй, але перевіряй» стає не просто порадою, а ключовим правилом у придбанні нерухомості.

Матеріал опубліковано у виданні «Юридична практика»