Рейтинг забудовників Львова:

«Мінфін» регулярно складає рейтинги забудовників, в тому числі Львова і передмістя. для видання, в якому розібрав можливі ризики для покупців.

Зважаючи на чималі юридичні ризики придбання житла на львівській первинці, Максим Колдоба дав коментар для «Мінфіна» про нюанси, які варто враховувати покупцям.

Максим Колдоба звернув увагу на кейс зі «Стрийським парком», де було накладено арешт на земельну ділянку.

«Для інвестора арешт земельної ділянки або наявність судового спору щодо неї має виключно емоційно-негативні наслідки, оскільки ані арешт земельної ділянки, ані наявність судового спору не позбавляє права замовника будівництва (забудовника) продовжувати спорудження об’єкта нерухомості та введення його в експлуатацію», — пояснив юрист. Але, за його словами, серйозніші наслідки можуть бути згодом — після розгляду справи по суті.

«В разі винесення судом рішення про незаконність передачі земельної ділянки у власність або користування забудовнику, або порушення забудовником її цільового використання тощо, така земельна ділянка може бути вилучена у забудовника, що унеможливить подальше будівництво та введення об’єкта в експлуатацію, а об’єкт будівництва може бути визнаний судом самочинним, що є підставою для його знесення», — зазначив Колдоба.

В такому випадку можлива навіть зупинка будівництва (за умови винесення судом ухвали про забезпечення позову в рамках судової справи).

Для перевірки земельної ділянки перед прийняттям рішення про інвестування в будівництво Колдоба радить перевіряти процес створення земельної ділянки та першу передачу її у власність чи користування від територіальної громади, оскільки зазвичай проблема криється саме там.

«Більшість проблем виникають на етапі розроблення проєкту землеустрою та його затвердженні органом місцевого самоврядування, оскільки дуже часті випадки, коли проєкт був розроблений неповно, або не було відповідних погоджень, або розробниками умисно закривались очі на те, що земельна ділянка частково накладається на землі лісового чи водного фонду тощо, що в подальшому призводить до судових спорів», — додав юрист.

Він також прокоментував історію з визнанням незаконним уже готового будинку.

«Питання визнання незаконним будинку, введеного в експлуатацію, регулюється насамперед положенням статті 376 Цивільного кодексу. Вона передбачає, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Виходячи з цього, якщо об’єкт підпадає під ознаки, зазначені в наведеній статті, він може бути визнаний судом самочинним будівництвом. Наслідком цього є в тому числі його знесення», — пояснив Колдоба.

Інвестори, вкладаючи грошові кошти в будівництво об’єкту, мають право на отримання у власність квадратних метрів у збудованому та введеному в експлуатацію будинку.

«Якщо через обставини, що залежали від забудовника, інвестор не отримав свої квадратні метри, він має право звернутися до суду з позовом про стягнення з забудовника розміру інвестованих коштів.

Наразі в Україні прийнято низку законів, які спрямовані на посилення захисту прав інвесторів будівництва, але цього ще недостатньо для того, щоб люди могли спати спокійно, тому раджу ретельно перевіряти об’єкт перед прийняттям рішення про інвестування в його будівництво”, — пояснив юрист.

Перед інвестуванням у ЖК на етапі будівництва він радить перевірити чотири ключові блоки: забудовника, дозвільні документи, земельну ділянку та схему придбання.

Забудовник. Перевіряємо саме замовника будівництва (він зазначений у договорах і дозвільних документах). Якщо продає інша особа, перевіряємо її правові підстави на такий продаж. Додатково аналізуємо реєстри юросіб, боржників, судових рішень, а також на допомогу прийдуть сервіси, на кшталт YouControl.

Дозвільна документація. МБУ (містобудівні умови та обмеження), проєктна документація та експертиза проєкту, дозвіл на виконання будівельних робіт, технічні умови на підключення. Статус усіх документів сьогодні можна перевірити в публічному Реєстрі будівельної діяльності.

Земельна ділянка. Перевіряємо цільове призначення, порядок набуття, можливі спори та обтяження.

Схема придбання. Після ухвалення Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому» продаж майбутніх квадратних метрів можливий лише після реєстрації об’єкта нерухомості та через нотаріальний договір купівлі-продажу майбутнього об’єкту нерухомості. Це гарантує право власності на майбутній об’єкт, а не лише на уявні «майнові права».

Якщо дозвіл на будівництво отримано до нового закону, квартири можуть продавати за різними схемами — від майнових прав до деривативів. У таких випадках перевірка документів критично важлива, аби уникнути ризиків, на кшталт «Еліта-Центр».