Як захистити інвестиції у заморожених будівництвах?

Заморожені та покинуті будівлі — не рідкість для ринку нерухомості України.

Інвестори залишилися сам на сам проти Укрбуда, Аркади, Войцеховського та інших забудовників.

У звичайних українців немає достатньо правових засобів для захисту себе від недобросовісних девелоперів, які просто взяли кошти та не закінчили будівництво.

Однак держава вже працює над механізмом, який має вирівняти інтереси інвесторів і допомогти їм добудувати житло.

ASA Group стала партнером VІІI Business & Legal Real Estate Forum — провідного майданчика видавництва Юридична практика, який традиційно збирає топових експертів у сфері нерухомості та будівництва та залучає представників держави до гострого обговорення реальних кроків для вдосконалення ринку.

Раніше Максим Колдоба особисто долучився до робочої групи, яка розробила законопроєкт для підтримки інвесторів у недобудовані об’єкти. Тож тепер, як спікер Сесії 3 Форуму, Максим поділився своїм досвідом роботи над ініціативами для захисту прав кредиторів і практичними кейсами, в яких кредитори отримали змогу завершити будівництво без залучення забудовників. 

Як ця реформа має допомогти інвесторам у заморожених об’єктах будівництва — розповів Максим у рамках виступу.

Аналітика проблем у сфері будівництва від ЛУН

• 3200 черг мали ввести в експлуатацію з 2022 по 2025 рік
• 43% здані — з них 13% здані вчасно, 30% здані зі спізненням від 6 міс до 2 років
• 57% взагалі не здані — з них 26% перенесені на невідомий термін

Проєкт закону «Про сприяння постраждалим інвесторам

Мета: створити послідовний алгоритм дій інвесторів та органів влади для виявлення проблемних об’єктів та їхньої добудови.

Переваги для інвесторів:

• Право власності на об’єкт
• Право користування земельною ділянкою для добудови об’єкта, незалежно від її попереднього цільового призначення
• Спрощене отриманням МБУ
• Відсутня пайова участь
• Не треба повторно погоджувати технічні умови

Як це працюватиме:

• Проблемні об’єкти складуть в офіційний перелік, затверджений Кабміном 
• Щодо кожного об’єкта сформують перелік кредиторів на основі заяв і документів
• Інвестори створять об’єднання кредиторів, яке:

— як юридична особа-ОСББ представляє інтереси всіх інвесторів

— звертається до господарського суду з позовом про визнання права власності на проблемний об’єкт  (у т.ч. вільні корисні площі об’єкта)

— після отримання рішення суду про визнання права власності та отримання в користування земельної ділянки, може добудувати його самостійно або через нового забудовника

Потенційні виклики:

• Складність доказування права вимоги при готівкових розрахунках
• Ризик подвійних продажів майнових прав і зловживань на етапі формування списків кредиторів
• Відсутність чіткого механізму для об’єктів, які стануть проблемними після затвердження переліку Кабміном

Практичний кейс

Добудова покинутого ЖК одного з одіозних київських забудовників

Проведені дії:

• Створили ГО «ЖК ХХХ» 
• Взяли на баланс об’єкт незавершеного будівництва
• Отримали право користування земельною ділянкою 
• Провели переговори з потенційним девелопером для завершення будівництва за рахунок вільних м²

Причини незавершеної добудови:

• Немає точних даних про кількість проданих і вільних м² — продавали майнові права, тому з’явилося багато фантомних інвесторів
• Девелопер не розуміє економічну частину проєкту